2020.11.10更新

相続税対策(地主編Ⅰ・Ⅱ)において、資産管理会社を解説してきました。

 

しかしここまでの話は新規で設立する前提の話です。

既に資産管理会社を設立済みで、個人オーナーがその資産管理会社の株を持っている状態の場合は

どのようにすればよいのでしょうか?

 

この場合は不動産の承継の前に、自社株式の対策を行うことになります。

 

法人保険の活用や役員給与の引き上げ、不良債権の処理、遊休土地の活用などにより自社株式の

評価額を引き下げ、その自社株式を次の世代に贈与することで資産管理会社の「所有者」を

変更することとなります。

評価額の引き下げは組織再編や株式分割なども活用することができます。

 

もし対策を講じようとする方が60歳である場合には平均余命※1をベースとした場合、

男性約24年、女性約29年(令和元年分簡易生命表より)となっており、

また、平均的な健康寿命※2は男女ともに75歳前後となっており、時間として

15年ほどは残されている状態となります。

 ※1平均余命…ある年齢の人々があと何年生きられるかという期待値のこと。

        ちなみに、平均寿命とは0歳の人の平均余命のこと。

 ※2健康寿命…判断能力や身体の自由について健康的な生活が出来る寿命のこと。

 

この場合の対策例としては、以下のようになります。

<例1> 相続時精算課税制度の適用を受ける場合

 暦年贈与により少しずつ株式を承継し、退職時の退職金で下落した株価で

 相続時精算課税制度(コラム「贈与の種類」参照)の適用を受けることにより、

 低い株価で株の評価額を固定して承継を終えることができます。

 

<例2> 相続時精算課税制度の適用を受けない場合

 株式分割により1株当たりの評価額を下落させ、長期的な贈与で承継する方法もあります。

 

また、個人オーナーがまだ収益物件を持っている場合には、贈与している期間で

売買してしまうと法人の利益が増加する危険性があるため、できるだけ承継期間の後半もしくは

承継後に収益物件を法人に移転することが望ましい場合もあります。

 

というのも、どれだけ収益物件から所得が出ているか、株価がいくらなのか、

節税額がどうなるのかなどを総合的に判断したうえで対策を講ずる必要があるからです。

 

「必要に応じて必要な対策を講ずる」ことが節税への第一歩となります。

 

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

投稿者: 中田聡公認会計士事務所

2020.11.05更新

前回のコラム相続税対策(地主編Ⅰ)では、資産管理会社の設立を行うことで長期的な相続税対策及び

納税資金対策を行うことができるとお伝えしました。

 

その資産管理会社には実は以下の3種類の形態があり、どの形態で活用するかということも検討が

必要となります。

(1)管理料徴収方式

(2)転貸方式

(3)不動産所有方式

 

前回お伝えしたのは、(3)不動産所有方式による節税です。

(1)~(3)のそれぞれのメリット・デメリットは次の通りとなります。

 

(1)管理料徴収方式

    オーナーは個人のままで、資産管理会社は物件の管理(清掃、見回り、集金代行等)を行う

    方式です。

管理料

 

(2)転貸方式

    サブリース方式とも呼ばれる方法で、巷で話題の「35年一括借上げ」のようなものです。

    個人オーナー所有の物件を資産管理会社に一括で貸し付ける方式で、会社は個人オーナーに

    借上げ家賃を支払い、一方で借上げた物件について入居者を募集し、家賃収入を得ます。

    入居者からの家賃収入と個人オーナーに支払う借上げ家賃との差額が資産管理会社の収益

    となります。

転貸

 

(3)不動産所有方式

    資産管理会社が不動産を取得し、管理運営を行う方式です。

不動産所有

 

このように、それぞれメリット・デメリットがありますが、節税額と手間を考えて実行する

対策を選択することが大切です。

節税効果が最も高いのは不動産所有方式ですが、その分の手間や費用も発生します。

最初からどれかを選択するのではなく、余裕資金を考えて段階的に実施するという選択肢も

あります。

 

どのように活用していくか迷われた場合にはぜひ大阪相続税サポートセンターに

ご相談ください。

 

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投稿者: 中田聡公認会計士事務所

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